Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли предполагает сначала определение наивысшего и наилучшего использования, оценку стоимости текущей теории оценки и согласование с  окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение наивысшего и наилучшего использования земли. Четыре критерия, которые должны соответствовать  наивысшему и лучшему использованию, являются: физически возможными, юридически допустимыми, финансово осуществимыми и максимально производительными.  При определении наивысшего и наилучшего использования проводятся два типа анализов. Первое — это самое высокое и лучшее использование участка;  второе — это самое высокое и лучшее использование земли, или если оно не развито, как предлагается улучшить.

Есть три стандартные подходы к оценке рыночной стоимости, которые формируют основу для современной теории оценки: затратный подход, подход  сравнения продаж и доходный подход .

Подход с издержками основан на принципе, согласно которому информированный покупатель будет платить не более, чем расходы на производство  заменяющего имущества с той же полезностью, что и имущество субъекта. Это особенно применимо, когда оцениваемая собственность включает относительно  новые улучшения, которые представляют собой наивысшее и наилучшее использование земли или когда на земле расположены относительно уникальные или  специализированные улучшения и для которых на рынке нет сопоставимых свойств.

В методе сравнения продаж используются цены, оплачиваемые в реальных рыночных транзакциях аналогичных свойств, для оценки стоимости земли. Этот  метод оценки зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах, которые произошли достаточно близко к времени,  чтобы отразить рыночные условия относительно периода времени оценки. Этот метод также можно использовать для оценки стоимости аренды.

Подход к капитализации доходов широко применяется при оценке доходных свойств. Ожидаемые текущие и будущие чистые операционные доходы, а также  любые будущие реверсии дисконтируются до текущей стоимости за счет процесса капитализации. Этот подход также основывается на рыночных данных для  установления текущих рыночных значений и уровней расходов для достижения ожидаемого чистого операционного дохода.

Полученные в результате указания значения из трех подходов к значению коррелируют с окончательной оценкой стоимости для земли. Не всегда  возможно или практически возможно использовать все три подхода к ценности. Характер оцениваемого имущества и количество, качество и тип  доступных данных диктуют использование каждого из трех подходов. Могут быть разработаны вариации трех подходов к значению.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *