Подход к стоимости земли

Затратный подход может быть использован для оценки значения участков, которые были улучшены за счет одного или более зданий. Этот метод  включает в себя отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются вместе для вычисления значения  всего улучшенного участка. Подход с издержками делает предположение, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее  улучшенное имущество, чем цена, чтобы купить сопоставимую партию и построить сопоставимое здание. Этот подход полезен, когда оцениваемое  свойство является типом, который не часто продается и не генерирует доход. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Затраты на строительство можно оценить несколькими способами, включая метод квадратного метра, где стоимость квадратного метра недавно построенного  сопоставимого умножается на количество квадратных метров в здании объекта; метод единицы на месте, где затраты оцениваются на основе стоимости  строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования,  который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены объекта, наряду с текущей ценой материалов и связанных с ними затрат  на установку.

Обесценивание

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества и учитывает:

Физическое ухудшение, в том числе изнашиваемое ухудшение, такое как окраска и замена крыши, а также неизлечимое ухудшение, например, структурные  проблемы

Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным признакам, что больше не считаются желательными владельцами  недвижимости, такими как устаревшие приборы, устаревшие светильники или дома с четырьмя спальнями, но только одна ванна

Экономический устаревание, вызванное факторами, которые являются внешними по отношению к собственности, например, находящимся вблизи шумного  аэропорта или загрязняющей фабрики.

Методология

  • Оцените стоимость земли, как если бы она была вакантной и доступной для ее максимального и наилучшего использования, используя подход  сравнения продаж, поскольку земля не может быть обесценена.
  • Оцените текущие затраты на строительство зданий и сооружений.
  • Оцените сумму амортизации улучшений, вызванных ухудшением, функциональным устареванием или экономическим устареванием.
  • Вычтите амортизацию из предполагаемых затрат на строительство.
  • Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшению участка, чтобы определить общую стоимость имущества.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *