Метод 3 — Подход к капитализации доходов

Часто называемый просто подход дохода, этот метод основан на взаимосвязи между нормой прибыли, которую требует инвестор, и чистой прибылью, которую производит собственность. Он используется для оценки стоимости доходных объектов, таких как жилые комплексы,  офисные здания и торговые центры. Оценки, использующие подход к капитализации доходов, могут быть довольно простыми, когда можно ожидать,  что предметное свойство будет генерировать будущий доход, и когда его расходы будут предсказуемыми и устойчивыми.

Прямая капитализация

Оценщики будут выполнять следующие шаги при использовании метода прямой капитализации:

  • Оценить годовой потенциальный валовой доход;
  • Учитывать потери от вакансий и аренды, чтобы определить эффективный валовой доход;
  • Вычесть ежегодные операционные расходы для расчета годового чистого операционного дохода;
  • Оцените цену, которую должен заплатить типичный инвестор за доход, полученный конкретным типом и классом имущества. Это достигается путем оценки нормы прибыли или скорости капитализации; а также
  • Применять коэффициент капитализации к годовому чистым операционным доходам имущества для формирования оценки стоимости имущества.

Мультипликаторы валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода (GIM) может использоваться для оценки других свойств, которые обычно не покупаются как свойства дохода,  но которые могут быть арендованы, например, дома с одной и двумя семьями. Метод GIM связывает продажную цену имущества с ожидаемым рентным доходом.  Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческих и промышленных объектов будет использоваться валовой  годовой доход. Метод умножения валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ? Доход от аренды = множитель валового дохода

Недавние данные о продажах и аренде по крайней мере из трех аналогичных свойств могут быть использованы для установления точного GIM. Затем GIM может быть применен к оценке справедливой рыночной аренды предмета недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может  быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = Ориентировочная рыночная стоимость

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *