Гипотетическое здание

Теоретический метод достижения системы оценки земли, когда данные о рынке или продажах недоступны, заключается в оценке рыночной стоимости земли  на основе чистого остаточного дохода земли (общий доход за вычетом всех затрат, за исключением стоимости земли). Это было бы результатом разработки гипотетического здания самого высокого и лучшего использования для данного участка.

Метод анализа развития будет использоваться, когда можно будет разумно оценить следующие данные: наилучшее использование земельного участка,  гипотетическая стоимость здания, гипотетический чистый доход для развития и соответствующая норма капитализации.

Во-первых, оценщик определит, какие гипотетические улучшения будут представлять собой наивысшее и лучшее использование (наибольшая чистая  стоимость земли) для участка.

Во-вторых, для определения чистого дохода на землю, оценщик должен будет оценить валовой возможный доход, который можно было бы получить  за счет использования улучшений и совместного использования. Будет вычтена надбавка за среднюю вакансию (неиспользование) в течение срока  действия инвестиции. Тогда вероятные операционные расходы (но исключая доходы, связанные с землей) будут оцениваться и вычитаться.

В-третьих, оценщик должен будет оценить стоимость предлагаемого здания. Часть чистого дохода потребуется, чтобы вернуть инвестиции в гипотетическое  здание и мебель. Оставшийся доход будет остатком дохода на землю.

Доход от остаточной земли будет доступен в качестве источника дохода (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг.  Вся сумма может накапливаться и использоваться в интересах всех граждан. Если часть чистой стоимости земли не была собрана, она будет  конвертирована в отпускную цену и будет присвоена в частном порядке.

Цена продажи будет определяться путем капитализации оставшейся чистой прибыли, которая не была собрана для земельных налогов.  Чистые рынки капитализировались со скоростью, скажем, 6% для оценки рыночной стоимости земли. Эта ставка будет отличаться для разных  типов и возрастов собственности. Используя финансовый калькулятор, сумма в размере 12,05 долл. США должна быть выплачена в течение  50 лет, если бы проценты составляли, скажем, 6% в год. Цена земли — это то, что потенциальный будущий пользователь должен был бы заплатить  владельцу земли, чтобы использовать этот участок, если только вся чистая рента не используется для целей общего сообщества.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *